부동산 계산기로 양도세 계산 검증. 10년 보유 12억 초과 1가구 1주택

다행이다! 지난 포스팅에서 내가 도전한 "10년 보유, 12억 초과 고가 1가구 1주택 매도시 발생되는 양도세(실거주가 없고 상생임대인이 아닌 경우)" 계산이 맞는 듯하다. 우연히 자료를 찾다가 "부동산 계산기..?"라는 것을 발견했는데... 이것으로 계산해보니 지난번 내가 계산했던 결과와 10원 한장 틀리지 않고 정확히 일치한다. ㅎㅎ

 

Case는 지난번과 동일하다. 더 자세한 내용은 지난 포스팅 참조 바란다. 

Case.
2014년 말 취득 - 취득가 4억원
2024년 말 매매 양도 - 양도가 17억원
10년 보유, 실거주 없음
상생임대인 조건 충족하지 않음

 

 

아래는 두가지 방법으로 계산한 결과를 비교한 표이다. 왼쪽이 내가 직접 계산한 결과이며 오른쪽이 이번에 발견한 부동산 계산기를 이용한 계산 결과다. 최종 결과인 양도세가 92,662,941원으로 정확히 일치한다.

 

물론 여기에 10% 지방세가 추가로 부과되니 총 납부액은 101,929,235원. 상생임대인이 아닌 경우 실거주하지 않고 10년 보유만 하다가 매도했을 때는 1억원이 넘는 세금을 납부해야 한다... 후덜덜이다.   

10년 보유 12억 초과 고가 1가구 1주택 매도시 발생하는 양도세	내가 직접 계산한 양도세	부동산 계산기로 계산한 양도세
양도가액	1,700,000,000	1,700,000,000
취득가액	400,000,000	400,000,000
경비	30,000,000	30,000,000
양도차익	1,270,000,000	1,270,000,000
과세대상 양도차익	373,529,412	373,529,412
장기보유특별공제율	20%	20%
총장기보유특별공제액	254,000,000	Not available
과세대상 장기보유특별공제액	74,705,882	74,705,882
과세대상 양도소득	298,823,529	298,823,529
기본공제	2,500,000	2,500,000
과세표준	296,323,529	296,323,529
과세표준에 따른 양도소득세율	38%	38%
양도소득세율에 따른 누진공제액	19,940,000	19,940,000
양도세	92,662,941	92,662,941

 

내가 직접 계산하면서 가장 고민했던 부분은 장기보유특별공제액을 구함에 있어서 아래의 두가지 중 어떤 방식을 취하느냐였다. 인터넷을 뒤져보니 누구는 첫번째 방식으로 설명을 하고 있었고 또 어떤 누구는 두번째 방식으로 설명하고 있었기에 나로서는 혼란스러울 수 밖에 없었다.   

첫번째...
(과세대상)장기보유특별공제액 = 총장기보유특별공제액으로 간주하고 계산하는 방식
즉, 과세대상 양도차익(373,529,412원)에서 총장기보유특별공제액(양도차익 1,270,000,000원의 20% 254,000,000원)을 모두 공제하기 때문에 상대적으로 양도세가 작아진다. 

두번째는... 
(과세대상)장기보유특별공제액 = 총장기보유특별공제액 X (양도가액- 12억원)/양도가액으로 계산하는 방식
과세대상 양도차익에서 적용한 것과 같이, 총장기보유특별공제액에 5/17 즉, (17억-12억)/17억을 곱해서 과세대상 장기보유특별공제액을 구하는 방식이다.  5/17을 곱하기 때문에 첫번째 방식보다 공제액은 훨씬 작아진다. 그리고 그에 따라 양도세는 늘어난다. 

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지난 포스팅에서 밝힌 바와 같이 나는 두번째 방법이 맞다고 확신하고 계산을 이어나갔었는데... 이번에 발견한 부동산 계산기에서 검증 계산한 결과 나의 판단이 틀리지 않았던 것 같다. 숫자가 말을 해준다. 

 

 

아래는 이번에 발견한 https://ezb.co.kr/ 부동산 계산기 사이트 메인 화면의 모습. 

부동산 계산기 ezb 메인 화면

     

조금 하단으로 내리면 양도세, 보유세, 종부세, 재산세 등등... 각종 부동산 관련된 세금 계산에 대한 메뉴가 보인다. 

부동산 계산기 ezb 세금 계산 메뉴들

 

양도소득세 메뉴를 누르면 아래의 화면이 나타난다. 본격적인 양도세 계산을 위한 조건값 입력창이다. 

양도가액, 취득가액, 필요경비... 그리고 양도일자, 취득일자를 입력한 후, 중요한 거주정보를 입력하면 된다. 본 case에서는 실거주가 없으므로 "거주기간 없음"을 선택했다. 

부동산 계산기 양도세 계산 입력창

 

그 다음 아래의 빨간색 "계산" 버튼을 누르면...? 아래의 결과값이 나타난다. 위 표에서 게재한 내용 그대로다.  

부동산 계산기 양도세 계산 결과

 

한가지 더 언급하면... 부동산 계산기를 이용한 본 case 양도세 계산에서 "취득시점 조정대상지역"인지 아닌지는 체크하는 것은 중요하지 않다. 왜냐면 주택 취득시점이 2014년 11월 말이기 때문. 

 

2017년 8월 2일 이전에 취득한 1가구 1주택의 경우, 취득 당시 조정대상지역이었더라도 2년 이상 보유를 했다면(실거주 없이) 무조건 12억 비과세가 적용된다. 그 이유는 아래와 같다.  

「소득세법 시행령」 제154조(1세대 1주택의 범위)에서는 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 1세대 1주택으로 보도록 정하고 있다.

거주기간의 요건은 2017년 9월 19일 개정된 소득세법 시행령에 새롭게 추가되었으며, 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19)에서는 ① 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택과 ② 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택, 그리고 ③ 2017년 8월 3일 이후 취득하여 해당 시행령 시행 전에 양도한 주택에 대해서는 종전의 규정, 즉 거주기간 요건이 추가되기 전의 규정을 따르도록 정하고 있다.

 

혹시나 지난 포스팅에서 도전했던 계산이 틀리면 어쩌나 걱정했었는데... ㅎㅎ 십원 한장 틀리지 않아 한시름 놓았다. 앞으로 부동산 관련 세금 계산할 일이 있으면 부동산 계산기를 활용해야겠다. 나처럼 직접 계산해본 다음 부동산 계산기를 이용해 검증한다면 안심도 되고 오차도 줄일 수 있을 듯. 이상 포스팅 모두 마친다.